Ley de alquiler social (09/04/15)

Proyecto de Ley de Alquiler Social 

Artículo 1°. Objeto. El objeto de la presente ley es facilitar el alquiler para vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como parte de la política habitacional integral. 

Art. 2º. Beneficios. El alquiler social regulado por la presente ley incluye dos beneficios a los inquilinos, otorgados por el Estado:

1. Una garantía gratuita, mediante un inmueble del Gobierno de la Ciudad (GCABA).
2. Un subsidio al alquiler para vivienda, de carácter parcial y transitorio.

Dicho subsidio es abonado en forma directa por el GCABA al propietario de la vivienda alquilada. Se otorga por un plazo de dos (2) años, prorrogable por igual período. Su monto puede variar según la situación social del inquilino, que será evaluada en forma semestral.

Art. 3º. Beneficiarios. Son beneficiarios de la presente ley las familias o personas incluidas en alguna de las siguientes circunstancias:

1. Cuyos ingresos no superen los tres (3) salarios mínimos vitales y móviles;
2. Con desalojos judiciales, en proceso o con sentencia firme, de viviendas radicadas en la Ciudad;
3. Solicitantes de créditos para vivienda (Mi Casa, Primera Casa y Ley 341), hasta tanto accedan a una vivienda definitiva, y
4. Beneficiarios de alguno de los subsidios habitacionales que otorga el GCABA.

Quedan excluidos los propietarios de vivienda en la Ciudad y las familias o personas beneficiarias de planes de vivienda del gobierno nacional o del GCABA en la Ciudad. También quedarán excluidos aquellos beneficiarios que subalquilen.

A fin de establecer el orden de prioridades, la reglamentación de la presente ley tomará en cuenta el número de hijos/as, situaciones de violencia de género, personas con discapacidad o enfermedades graves y otros factores de vulnerabilidad social.

Art. 4º. Oferta de alquileres. A fin de ampliar la oferta de alquileres en la Ciudad se disponen las siguientes medidas:

1. La puesta en alquiler de todos los inmuebles pertenecientes a la administración pública de la Ciudad aptos para vivienda.
2. Un aumento del Impuesto Inmobiliario y la Tasa de ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) de toda vivienda ociosa.

Se considera vivienda ociosa a todo inmueble de uso residencial que permanezca desocupado por doce (12) meses o más, excepto que esté en litigio judicial o cuyo/a propietario/a no lo ocupe temporalmente por razones laborales, académicas o sanitarias.

El impuesto y la tasa citados en el inciso 2 se duplican por cada año que la vivienda siga ociosa. Si ésta se alquila o deja de ser ociosa, dichos aumentos quedan anulados.

Art. 5º. Líneas de acción. A fin de garantizar y transparentar la aplicación de la presente ley se desarrollan las siguientes acciones, sin que tal enumeración sea taxativa:

1. Registro de los solicitantes, a cargo del IVC.
2. Evaluación social de los inquilinos, a cargo del Ministerio de Desarrollo Social en articulación con la Junta Comunal correspondiente.
3. Relevamiento de las causas judiciales de desalojo y mediación con los juzgados, a cargo del Servicio de Patrocinio Jurídico Gratuito de la Procuración General.
4. Relevamiento de las viviendas ociosas y su actualización, a cargo de la AGIP (Administración Gubernamental de Ingresos Públicos).

Art. 6º. Autoridad de aplicación. La autoridad de aplicación de la presente ley es el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC).

Art. 7º. Control y seguimiento. A efectos del control y seguimiento de la aplicación de la presente ley se constituye una Comisión de siete (7) representantes:

1. Dos (2) del Poder Ejecutivo, uno/a designado/a por el Ministerio de Desarrollo Social y otro/a por la AGIP.
2. Uno/a (1) de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad.
3. Uno/a (1) de la Legislatura, designado/a por los bloques de oposición.
4. Tres (3) de las organizaciones de inquilinos, designados/as por éstas.

Art. 8º. Recursos. Los fondos que demande el cumplimiento de la presente ley se obtienen:

1. De los alquileres percibidos por el GCABA según el art. 4º inciso 1.
2. De los subsidios habitacionales que sean reasignados para alquiler de vivienda.
3. De las partidas específicas que fije anualmente la Ley de Presupuesto.

Art. 9º. Comuníquese, etc.

Fundamentos
Sra. Presidenta:

La contradicción que expresa la crisis habitacional porteña es flagrante:

• Por un lado, hay más de 500 mil personas con problemas de vivienda, es decir unas 100 mil familias o uno de cada seis porteños.
• A la vez, en la Ciudad hoy existen unas 340 mil propiedades vacías.[1] Otras estimaciones indican 290.000. Restando las oficinas, eso significa que -en promedio- de cada cinco viviendas porteñas una está ociosa.

El cuadro es el siguiente: “Buenos Aires va camino a convertirse en una ciudad de inquilinos. En los últimos diez años, mientras la posibilidad de comprar una vivienda es cada vez más remota, la cantidad de inquilinos aumentó un 10%. Pero alquilar implica un esfuerzo económico cada vez más difícil: un porteño que vive solo puede llegar destinar hasta el 38% de su salario para pagar el alquiler.”[2]

Entonces, en el marco de una política pública integral que debe incluir la construcción de vivienda social, el acceso a la vivienda propia y la urgente urbanización de las villas de emergencia, el actual déficit habitacional requiere un mecanismo orientado a facilitar el alquiler de inmuebles para uso residencial. Cabe recordar que un 30% de los habitantes de la Ciudad son inquilinos. Y para que el mecanismo sea efectivo, debe incidir de manera concreta sobre ambos polos de la contradicción arriba señalada: ayudar a los inquilinos en dificultades y al mismo tiempo promover el vuelco de viviendas ociosas a la oferta de alquileres.

Nuestra propuesta abarca los dos aspectos imprescindibles. En cuanto a la ayuda a los inquilinos, integramos dos herramientas precisas: el subsidio al alquiler y la garantía gratuita. Ésta última proviene de alguno de los más de 6.000 inmuebles que son propiedad de la Ciudad. Además, que el Estado aporte su garantía y además abone el subsidio directamente al propietario son formas de brindar también seguridad a éste. Y en cuanto a la oferta de alquileres, buscamos potenciarla por dos vías: una es volcando a alquilar las viviendas del Estado y a precios módicos, lo que empuja doblemente los valores generales a la baja, y la otra es gravando más aquella vivienda ociosa. El Estado daría así el ejemplo, poniendo a alquiler sus propiedades, lo que reafirma su autoridad para presionar al sector privado.

¿Por qué mayor presión fiscal? Porque en la Ciudad de Buenos Aires la población no aumentó sino que disminuyó levemente, pero el ritmo constructivo sigue creciendo pese a que “la venta de inmuebles en Capital Federal es la más baja en al menos 30 años”[3]. Esta cementación indiscriminada, que el gobierno macrista alienta a la vez que año a año reduce el presupuesto público para Vivienda, empuja hacia arriba los precios de las propiedades y de los alquileres. Pero si ante una demanda de alquileres sostenida sube la cantidad de viviendas ociosas eso significa que la construcción, más que a obtener renta, está destinada a especulación inmobiliaria o inclusive a lavar dinero.

El reciente programa “Alquilar se puede” tan publicitado por Mauricio Macri es engañoso y no resuelve nada, porque se reduce a un financiamiento de la garantía y de los gastos de alquiler. Es decir, el gobierno sólo da un anticipo pero el inquilino termina pagando todo de su propio bolsillo. A lo sumo, y con mucha suerte, alguna familia podrá recibir un subsidio parcial, similar al actual para emergencia habitacional. Sin embargo, los valores de alquileres promedio que estima el gobierno macrista son irreales: no se alquila una vivienda de dos ambientes por $ 3.200 en Caballito, ni por $ 3.500 en Palermo ni por $ 3.100 en Villa Crespo[4], obviamente aparte de expensas y servicios. El diario La Nación, insospechado de ser de izquierda, como alquiler de una vivienda de dos ambientes informaba a enero de 2015 valores muy distintos: $ 4200 en Caballito y $ 6.500 en Palermo.[5]

Las medidas que aquí proponemos, aplicadas por el IVC, permitirían poner en marcha un verdadero programa de alquiler social en la Ciudad. A nuestro juicio, y así está en el proyecto, este programa se debe realizar bajo el control y seguimiento de una comisión plural y con participación de los propios inquilinos y de organizaciones sociales que, como ACIJ (Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y muchas otras, vienen siguiendo de cerca la problemática de la vivienda en la CABA.

La Constitución de la Ciudad y la ley del IVC 

La Constitución local, en su Capítulo Quinto – Hábitat, en el art. 31º establece: “La Ciudad reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado. Para ello:

1. Resuelve progresivamente el déficit habitacional, de infraestructura y servicios, dando prioridad a las personas de los sectores de pobreza crítica y con necesidades especiales de escasos recursos.
2. Auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos, promueve los planes autogestionados, la integración urbanística y social de los pobladores marginados, la recuperación de las viviendas precarias y la regularización dominial y catastral, con criterios de radicación definitiva.
3. Regula los establecimientos que brindan alojamiento temporario, cuidando excluir los que encubran locaciones.”

A su vez la Ley 1.251, que en el 2003 creó el IVC, dispone en su art. 4º Principios Generales: “Son principios de la presente Ley:

1. Contribuir al acceso a la vivienda digna de todos los habitantes de la CABA, imposibilitados por razones económicas y sociales de acceder a la misma por cualquiera de los medios regidos por el sector privado y que requieran de la participación del sector público para lograrlo, priorizando lo enmarcado en el inciso 1 del art. 31 de la Constitución de la CABA…”

Atendiendo a las temáticas de los párrafos que hemos subrayado, nuestro proyecto de ley busca efectivizar el derecho a la vivienda a través de su alquiler.

Algunos ejemplos de otros países 

Las políticas públicas de vivienda social no son apenas un recuerdo de mejores épocas pasadas ni tampoco un patrimonio exclusivo de los llamados países socialistas. En numerosos países capitalistas del mundo, como fruto no de concesiones oficiales sino del reclamo social, desde hace años se aplican diversos planes de vivienda social públicos, privados y mixtos. Los diferentes programas de alquiler social incluyen subsidios del Estado directos o indirectos, subsidios a los inquilinos, créditos a los constructores de vivienda social (“ayuda a la piedra”) y medidas impositivas.

Veamos un ejemplo de Asia. En Hong Kong, el gobierno provee vivienda pública mediante departamentos alquilados a menor precio que el del mercado y a través del Esquema de Propiedad de Vivienda (Home Ownership Scheme), que vende a menor precio. Las viviendas las construyen y las administran la Autoridad de Vivienda y la Sociedad de Vivienda (HK Housing Authority y HK Housing Society). Casi la mitad de la población de Hong Kong vive en viviendas públicas.[6]

En América podemos citar el caso de Canadá. Los edificios de vivienda social subsidiados por el gobierno, llamados proyectos, son gestionados por organismos oficiales descentralizados a nivel municipal. En Toronto son conjuntos de varios pisos, ubicados en barrios populares, y los habitan sobre todo canadienses de bajos ingresos e inmigrantes. En la provincia de Ontario, incluso, en 2002 se creó la Corporación de Servicios de la Vivienda Social (SHSC)[7] que provee servicios comunes, asesoramiento e inversión a los proveedores de vivienda social: vivienda pública para alquiler, vivienda sin fines de lucro y vivienda cooperativa.

En Europa son notorias las políticas de vivienda social para alquiler o compra, si bien desde los años ’90 se vienen produciendo recortes. En muchos países, para autorizar una obra de construcción privada se requiere de una contraprestación en vivienda social. En el 2012, en promedio el 11% de la población de la Unión Europea residía en viviendas de alquiler social.[8]

Actualmente, con un máximo del 32% en Holanda, un mínimo del 1% en España y un promedio general del 10%, en numerosos países de la UE se mantiene una proporción significativa de ese tipo de vivienda:

Viviendas en alquiler social sobre el total de viviendas[9]

“Entre las acciones y nuevas estrategias empleadas por varios países de la UE, encontramos la política de alquiler, la cual se orienta a la expansión del mercado en cuanto a la oferta de alquileres económicos, que integran el coste de la producción real del alojamiento social y subvenciones a promotores de construcción. A su vez, esta política se apoya a través de las ayudas a los inquilinos.”[10]

Es más conocido el ejemplo de Francia, con sus HBM (vivienda barata) nacidos en 1894 y desarrollados desde 1945 como HLM (vivienda de alquiler moderado). En total hoy existen unos 800 organismos públicos, cooperativas, empresas sociales y sociedades de crédito inmobiliario, que gestionan 4,7 millones de viviendas sociales. Además en el país funcionan otros 200 entes mixtos público-privados, que gestionan otro medio millón de viviendas sociales. El alquiler social es, en promedio en toda Francia, un 46% menor al precio del mercado privado. En la región metropolitana parisina es un 53% más barato, aunque generalmente en barrios más modestos.[11]

“Además se cobra un canon sobre viviendas vacías en las ciudades de más de 200.000 habitantes, cuando la tasa de vacancia sea superior a la media. El dinero recaudado se destina a un instituto público que rehabilita viviendas. La tasa es del 10% del valor catastral de la vivienda el primer año, el 12,5% el segundo y 15% el tercero y posteriores. En Francia se realizan requisas gubernamentales de viviendas que lleven más de 18 meses vacías y cuyos propietarios -sólo personas jurídicas- no hayan puesto medios para alquilarlas en municipios en los que haya necesidad de vivienda en alquiler de precios moderados. Requisa que podrá extenderse a 12 años.”[12]

Según los datos oficiales de Francia, en 2012 los diferentes subsidios de ayuda a inquilinos totalizaron un 1% del PIB (Producto Interno Bruto). Igual porcentaje sumaron las desgravaciones fiscales y subvenciones de inversión a constructores de vivienda social. Es decir, un total del 2%.[13]

En nuestra Ciudad, un 2% del PIB estimado para 2015 (909,4 mil millones de pesos) serían casi 18.200 millones. Si consideramos que a toda la función Vivienda el gobierno macrista apenas le asignó en el Presupuesto 2015 poco más de 2.300 millones de pesos, casi nueve veces menos, podemos darnos una cabal idea de lo lejos que está el GCBA de tener una verdadera política pública de vivienda.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que es el distrito más rico del país, y -reiteramos- en el marco de un plan integral de vivienda, bien puede tomar alguno de estos ejemplos y desarrollar un verdadero programa de apoyo a los inquilinos. Nuestro proyecto está al servicio de ese objetivo.

[1] Déficit habitacional, de Raúl Fernández Wagner, diario Página 12 del 17/2/2014.

[2] Nota de Nora Sánchez, diario Clarín, edición del 15/1/15.

[3] Diario La Nación, edición del 4 de febrero de 2015.

[4] Información en la web oficial del GCABA, abril de 2015.

[5] Edición del 12 de enero de 2015.

[6] Hong Kong, Departamento de Censos y Estadísticas (Población por tipo de vivienda).

[7] Social Housing Services Corporation (www.hscorp.ca)

[8] Eurostat – Sistema estadístico oficial de la UE, Estadísticas sobre Vivienda (mayo 2014).

[9] Housing Europe Review 2012, CECODHAS (Federación Europea de Vivienda Social).

[10] Vivienda Social en la Unión Europea, Universidad Politécnica de Cataluña (enero 2012).

[11] INSEE – Instituto Nacional de Estadística y Estudios Económicos, Francia.

[12] Ídem cita 1.

[13] Cuenta de la Vivienda 2013 – Primeros resultados 2014, Ministerio de Ecología, Desarrollo Durable y Energía (febrero 2015).